Ländliche Idylle, Selbstversorgung, sehr viel Platz – es gib viele gute Gründe, einen Bauernhof mit Ackerland zu erwerben. Doch der Pachtvertrag sollte vor einem Abschluss genau geprüft werden. FOCUS Online sagt Ihnen, wie Sie solche Immobilien nutzen können und was zu beachten ist.
Wo früher Bauern lebten und arbeiteten, Arbeitsgeräte und Tiere untergebracht waren, lassen sich heute Lebensträume verwirklichen. Meistens gehören zu einem Bauernhof auch große Flächen mit Ackerland. Wer solche Immobilien verkaufen oder erwerben will, sollte allerdings einige Punkte prüfen, bevor der den Pachtvertrag unterschreibt.
Richtige Zielgruppen ansprechen
Wollen Sie beruflich oder als Selbstversorger Landwirtschaft betreiben, sollten Sie sich einen noch aktiven Bauernhof suchen. So genannte Resthöfe, die den Betrieb bereits eingestellt haben, sind oftmals nicht geeignet. Dort die Landwirtschaft wieder neu aufzuziehen, ist zumeist sehr teuer.
Tipp: Möchten Sie einen Bauernhof vermieten oder Ackerland verpachten? Dann sollten Sie sich zunächst überlegen, welche Personen das interessieren könnte. Gründe dafür gibt es viele: Der eine sucht die Ruhe und Idylle des Landlebens, ein anderer möchte seine handwerklichen Fähigkeiten an einer neuen Herausforderung testen. Ein Dritter schätzt die hübsche Architektur eines Bauernhauses. Wieder andere setzen auf eine Geschäftsidee, für die sie viel Platz brauchen. Und wer dem Lärm der Großstadt entfliehen möchte, sehnt sich vielleicht nach dem einfachen Leben auf einem Selbstversorger-Hof.
Haben Sie Ihre Zielgruppe gefunden, stellt sich die Frage, wie Sie sie am besten erreichen. Dazu können Sie zum Beispiel Anzeigen in Zeitungen oder Zeitschriften schalten, die von den Interessenten gelesen werden. Auch Inserate in Immobilien-Portalen sind für solche Zwecke gut geeignet.
(Anzeige)
Wohnungen, Häuser und Gewerbeobjekte
Nachteile des Landlebens akzeptieren
Wollen Sie auf dem Land leben, müssen Sie mit Nachteilen zurechtkommen. Die gesamte Wohn- und Ackerfläche zu pflegen bedeutet viel Arbeit. Zudem ist die Infrastruktur auf dem Land in der Regel längst nicht so ausgebaut wie in der Großstadt. Für Erledigungen wie Einkäufe oder Arztbesuche ist ein Auto erforderlich. Nicht unterschätzen sollten Käufer auch mögliche Sanierungsarbeiten. Manchmal ist eine energetische Sanierung Pflicht. Das kann schnell hohe Renovierungskosten verursachen.
So finanzieren Sie Ihr Eigenheim
Unser PDF-Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie günstige Kredite finden, Fallstricke umgehen und Geld vom Staat bekommen.
Worauf Käufer achten sollten
Wollen Sie sich einen Bauernhof kaufen, sollten Sie zunächst den Zustand des Gebäudes genau prüfen. Passt es zu Ihren finanziellen Möglichkeiten? Können Sie auch Ihre handwerklichen Fähigkeiten einsetzen? Ein Sachverständiger sagt Ihnen, welche Arbeiten an einem Haus auf jeden Fall zu erledigen sind. Das könnte zum Beispiel eine Kernsanierung sein. Dann wird der komplette Innenausbau mit allen Installationen entfernt und danach der Rohbau neu ausgebaut. Dafür wird eine neue Haustechnik samt Heizung und Elektrik fällig.
Manchmal werden notwendige Reparaturen allerdings erst bei den Sanierungsarbeiten sichtbar. Steht ein Haus unter Denkmalschutz, müssen Sie akzeptieren, dass das Haus nur eingeschränkt umgestaltet werden kann. Vorteil: Sie können die Modernisierungskosten steuerlich absetzen.
Welche Teile gehören zum Angebot?
Bauernhöfe bestanden früher oft aus mehreren Gebäuden. Prüfen Sie den Kaufvertrag, welche Teile des Ensembles das Angebot umfasst. Erkundigen Sie sich auch danach, ob und zu welchem Preis sie die übrigen Teile kaufen könnten. Machen Sie sich einen genauen Plan davon, was Sie mit Haus und Hof anfangen möchten. Welche Gebäudeteile sind wirklich notwendig? Denn nicht selten müssen Sie viel Geld in die Sanierung der Gebäude stecken.
Viele Nutzungsmöglichkeiten
Ein großes Bauernhaus eignet sich zum Beispiel dafür, mehrere Wohneinheiten einzurichten und separat zu vermieten. Das kann auch Teil der Finanzierung sein. Solche neuen Wohneinheiten müssen aber genehmigt werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, Teile des Bauernhauses gewerblich zu nutzen oder zum Beispiel als Restaurant herzurichten und zu verpachten. Lagerflächen könnten vermietet werden. Fällt bei einer solchen Nutzung Wohnfläche weg oder wird sie jetzt gewerblich genutzt, muss das ebenfalls genehmigt werden. Wer nicht nur den Hof sondern auch Ackerfläche kauft, könnte als Selbstversorger sein eigenes Obst und Gemüse anbauen.
Richtig pachten und verpachten
Nur ein Drittel der landwirtschaftlichen Fläche in Deutschland bewirtschaften die Eigentümer selber, zwei Drittel sind verpachtet. Zwar kann ein Pachtvertrag auch mündlich vereinbar werden. Sie sollten ihn aber schriftlich abschließen. Denn nur so ist klar, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt. Wurde er nur mündlich vereinbart, geht er nach zwei Jahren automatisch in einen unbefristeten Vertrag über, der jederzeit kündbar ist. Um mehr Planungssicherheit zu haben, ist es jedoch ratsam, befristete Verträge abzuschließen. Die meisten Pachtverträge enden nach spätestens zehn Jahren.
Auf Befristung achten
Ist eine Kündigung notwendig, sollte sie ebenfalls schriftlich erfolgen. Denn nur dann ist sie rechtsgültig. Nachteil bei unbefristeten Pachtverträge: Sie sind jederzeit kündbar. Die Kündigungsfrist beträgt zwei Jahre zum Ende des Pachtjahres. Hingegen enden befristete Verträge am Ende der Laufzeit. Manchmal kann der Pächter verlangen, dass der Vertrag fortgesetzt wird, wenn er aus wirtschaftlichen Gründen auf die Pachtfläche angewiesen ist.
Was gehört zum Grundstück?
Zentraler Punkt ist das Pachtgrundstück. "Im Vertrag sollte eine möglichst genaue Beschreibung dessen stehen, was dazu gehört", rät Thomas Hannemann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Vertraglich zu klären ist zudem, welche Nutzung des Grundstücks erlaubt ist. Darf es der Pächter bebauen? Ist es möglich, ein bestehendes Gebäude zu verändern? Oder ist der Pächter sogar verpflichtet, einzelne Gebäude instandzuhalten?
Welche Pflichten sind zu erledigen?
Wichtig ist zudem die Bezahlung. Dazu gehören die Höhe des Pachtzinses und wer ihn bekommt – der Eigentümer oder ein im Vertrag genannter Verwalter. Zudem muss geregelt werden, wann das Geld zu bezahlen ist – zum Beispiel quartalsweise oder jährlich. Außerdem sollten Verpächter und Pächter vertraglich festhalten, welche zusätzlichen Aufgaben zu erledigen sind. Darunter fällt zum Beispiel der Winterdienst für Gehwege, die am Grundstück entlangführen. Nicht zuletzt sollte geklärt werden, wer für die Verkehrssicherungspflicht zuständig ist. Derjenige muss zum Beispiel die Bäume auf dem Grundstück pflegen, damit keine Äste auf eine angrenzende Straße fallen und Menschen gefährden könnten.
Übergabeprotokoll anfertigen
Nicht zuletzt ist wichtig, das Ende des Pachtvertrages genau zu datieren. Verpächter und Pächter sollten sich auch im Klaren sein, in welchem Zustand das Land zurückgegeben werden muss. Der Deutsche Anwaltverein empfiehlt, bei der Übergabe des Grundstücks ein Protokoll über dessen Zustand anzufertigen. Auf diese Weise kann Streit am Ende verhindert werden.